Chci poradit

V realitní kanceláři se často setkáváme s dotazy zájemců i klientů, proto jsme se rozhodli několik otázek, opakujících se, uveřejnit. Mnohdy tyto nezodpovězené či domyšlené otázky sehrají hlavní roli při prodeji nemovitostí, kdy prodávající volí raději metodu „bezrealitky“, protože nechce „vyhazovat“ peníze…

Vyplatí se obrátit na realitní kancelář?

Samozřejmě neexistuje jednoznačná odpověď ano nebo ne. Vždy zcela závisí na konkrétní individuální situaci zájemce či prodávajícího.

Spoléháte-li se ve všem raději sami na sebe, vyznáte-li se v nemovitostech, znáte-li požadavky katastrálního úřadu, jste-li si jisti cenou a umíte-li zajistit všechny další podmínky pro převod nemovitostí, včetně daňové otázky, pak Vám skutečně nic nebrání, abyste si prodali nemovitost sami. Pokud nemáte čas ani chuť věnovat se převodu nemovitostí sami a nebo si nejste si jisti správným postupem,neumíte či nechcete jednat sami se zájemci, pak je skutečně lépe obrátit se na profesionály. Druhá věc je výběr správné realitní kanceláře…, což je skutečně v dnešním nepřeberném množství realitek a „realitek“ obtížný úkol. Z naší zkušenosti mohu říci, že nejlepším vodítkem bývá doporučení od spokojeného klienta. Naše kancelář pracuje z 80ti % právě na doporučení svých klientů.

Proč využít služeb realitní kanceláře?

Důvodů je několik. Zvláště v případě prodeje nemovitostí o které není z jakéhokoli důvodu příliš velký zájem. Kvalitní realitní makléři mají většinou větší šanci najít kupce než má její majitel, který si podá vlastní inzerát. Navíc se mu stejně může velmi lehce stát, že mu na něj odpoví ne konečný zájemce o koupi, ale právě realitní kancelář. Dobrý realitní makléř také dokáže cenu nemovitostí kvalifikovaně obhájit a argumetovat. Z vlastní zkušenosti i z vyprávění kolegů víme, že se mnohem hůře, z psychologického pohledu, zvládá prodej vlastního majetku, než prodej pro někoho či za někoho.

Ani ti, kdo chtějí kupovat, se realitce nevyhnou, pokud je jimi vyhlédnutá nemovitost prodávána přes ni a nedojde k dohodě přímo s majitelem. Hlavním přínosem využití služeb kvalitní realitní kanceláře je kromě nalezení vhodného kupce nebo odpovídající nemovitosti především větší jistota vyvarování se chyb, které může laik snadno udělat. Při koupi a prodeji nemovitosti jde o vysoké finanční částky a je třeba dávat si dobrý pozor především v právní oblasti, aby něco nebylo opomenuto nebo nedostatečně ošetřeno. Někdo se proto raději obrátí na zprostředkovatele a ušetří si tím spoustu času, energie a v neposlední řadě i peněz. Velmi častou službou naší RK je zároveň zajištění financování předmětné nemovitosti. Realitní kancelář by měla poskytnout klientovi kompletní servis a vše za něj zařídit. V naší RK je tento typ služby nejčastější, lze samozřejmě udělat i výseč služeb, pokud si to klient žádá.

Chci prodat dům a rozhoduji se, jestli prodej svěřit jedné nebo více realitním kancelářím:

Toto je velmi častá otázka našich klientů a velmi častý fenomém dnešního realitního trhu. Většina prodávajících se domnívá, že čím více realitních kanceláří bude na prodeji jejich nemovitosti pracovat, tím bude cena vyšší a doba prodeje kratší. Bohužel opak bývá většinou pravdou. Většina realitních kanceláří využívá nejefektivnější způsoby prezentace nemovitostí, tzn. internetové realitní servery a tištěné katalogy (když pomineme vlastní webové stránky). Je-li nemovitost nabízena větším počtem RK, je tedy skutečností, že se jedna a tatáž nemovitost ocitne na předmětném realitním serveru nebo katalogu ve větším počtu a pokaždé ji bude nabízet jiná RK a co hůř, pokaždé za jinou cenu. Jak asi může být takto nabízená nemovitost vnímána potencionálním zájemcem? Takto „profláknutá“ nemovitost vzbuzuje především nedůvěru a v případě rezervace je na jedné nabídky vyznačena „rezervace“, přičemž ostatní nicnetušící RK vesele sjednávají další prohlídky. Nemluvě o situaci, kdy se sejde dva i více vážných zájemců z různých realitek, zkuste si sami domyslet….. Pocit poškozeného získají svorně všichni. Realitní trh je trh jako každý jiný a protože realitní činnost není činností vázanou ale volnou, může se jako realitní kancelář nebo realitní makléř prezentovat téměř každý, bez jakéhokoliv doložení odbornosti, zkušeností nebo jiných předpokladů. Dodržování etických kodexů (mají-li o nich ponětí) jde proto u některých subjektů stranou v okamžiku, kdy vidina provize je nadosah. Naše rada zní: zvolte si jednu kvalitní realitní kancelář, která má kvalitní prezentaci svých nemovitostí a které důveřujete. Je možné a pořád ještě únosné zvolit dvě RK z důvodů různých regionů a různých způsobů prezentace, s oběmi dohodnout stejné podmínky prodeje a stejné podmínky prezentace, přičemž je důležité, aby byly všechny tři strany vzájemně informovány o aktualitách.

Na co je třeba dát při převodu nemovitostí dobrý pozor?

Před nákupem nemovitosti je nutné si v katastru nemovitostí ověřit, zda není nemovitost zatížena například zástavním právem nebo věcným břemenem. Zda skutečně patří tomu, kdo se vydává za jejího majitele, ověřit vlastnictví. Jen tak se lze vyhnout podvodům i dodatečným zbytečným starostem s převodem.

Pozor je třeba dávat při převodu vlastnického práva k nemovitosti a finanční částky, kterou platí kupující prodávajícímu. Aby se nestalo, že prodejce inkasuje částku ještě před tím, než vlastnické právo přejde na kupujícího, nebo aby naopak prodejce nepřišel o nemovitost aniž dostane zaplaceno. Toto se ošetřuje složením prostředků do úschovy u notáře, advokáta a nebo – a to je nejčastější náš případ – úschova v depozitním účtu realitní kanceláře.

Velkou pozornost je nutné věnovat tomu, aby byla správně sepsána kupní smlouva a návrh na vklad, popřípadě všechny smlouvy vedoucí k převodu nemovitostí. Tyto dělat doma pomocí internetových vzorů, ani za pomocí sousedů, kteří už prodávali, skutečně nedoporučeme.

Důležité je také správné ocenění nemovitosti a stanovení adekvátní kupní ceny. Její majitel se tím vyvaruje toho, že ji prodá za zbytečně nízkou cenu anebo obráceně ztratí mnoho času předraženou nabídkou. Je proto důležité znám současný stav trhu s nemovitostmi. Je možné si nechat udělat pro orientaci tržní cenu u znalce nemovitostí, ale jsou již s tím spojené výdaje. Kupující by si měl nechat zkontrolovat technické parametry nemovitosti, například zda nemá skryté vady. Na závěr je důležité upozornit na daňové otázky, zejmén daň z převodu nemovitostí a daň z příjmu.

Jak vysokou provizi si vezme realitní kancelář?

Pokud jde o výši provize, pohybuje se nejčastěji kolem 3 % až 6 % z realizované ceny. S rostoucí cenou nemovitosti se procento většinou snižuje. Záleží však vždy na dohodě. Pokud se klient s RK dohodne na jiné výši, je to jen jejich věc a jejich dohoda. Mohou se klidně dohodnout jak na 2%, tak i na 10%. Nikde není ani stanoveno, že provizi platí prodávající… Většinou je to prodávající (resp. objednatel služby), ale může to být i kupující nebo platí část provize obě strany. Dokonce také mohou platit provizi obě strany, pokud se takto RK s nimi dohodne.

Služby právníka také nejsou levné. Například na webových stránkách Asociace realitních kanceláří České republiky (ARKČR) se lze dočíst, že hodinová sazba advokátů se pohybuje mezi 200 až 10 000 korun. Je tedy nutné si spočítat, co v daném případě vyjde levněji. Přitom neopomenout ani vynaložené časové náklady.